Openbare verkoop in België: zo koop je een woning via Biddit en dit kost het

Wat is een openbare verkoop van een woning?

Bij een openbare verkoop kan iedereen bieden op een woning, een appartement of een stuk grond. Een notaris leidt de verkoop. Hij stelt de verkoopvoorwaarden op, controleert de bieders en wijst het goed toe aan de hoogste bieder.

Dat gebeurt bijna altijd online via Biddit. Per pand staan daar foto's, een beschrijving, de bezichtigingsdata, de verplichte documenten zoals het bodemattest en het EPC, de verkoopvoorwaarden en de gegevens van de notaris (Test-Aankoop). Op Biddit staan ook onderhandse verkopen. Die werken anders en vallen buiten deze gids.

Een openbare verkoop kan vrijwillig zijn, bijvoorbeeld bij een erfenis of een scheiding. Ze kan ook gedwongen zijn, na beslag door een schuldeiser of in een faillissement. Voor jou als koper verandert de werkwijze op Biddit weinig. Wel staan er bij een gedwongen verkoop vaker bijzondere voorwaarden in, zoals een bewoner die nog moet vertrekken.

Twee kenmerken maken een openbare verkoop anders dan een gewone aankoop via een makelaar. Je koopt het goed in de staat waarin het zich bevindt, en je kunt geen voorwaarde opnemen dat je lening wordt goedgekeurd. Lees daarom eerst de voorwaarden en regel je financiering voordat je biedt.

Zo werkt Biddit: registreren, bieden en de zandloper

Je maakt eerst een account aan op Biddit. Bieden doe je met je eID en kaartlezer of met itsme op je smartphone. De notaris controleert de identiteit van elke bieder (infofiche van de notarissen). Registreer je op tijd, dan krijg je ook een bericht zodra de biedingen starten.

De biedperiode

• Acht dagen. De biedingen lopen acht kalenderdagen en beginnen bij de instelprijs.
• Vaste stappen. In twee verkoopvoorwaarden uit 2026 was de minimale verhoging € 1.000 of een veelvoud daarvan (voorwaarden Deurne, voorwaarden Brecht). Lagere biedingen worden geweigerd.
• Automatisch bieden. Je kunt een maximumbedrag instellen. Biddit biedt dan voor jou tot die grens.
• Premie voor de eerste bieder. Wie als eerste minstens de instelprijs biedt en uiteindelijk koper wordt, krijgt 1% van dat eerste bod terug. In Brecht was dat maximaal € 3.000.

De zandloper

Komt er in de laatste vijf minuten een bod, dan loopt de verkoop vijf minuten langer. Elk nieuw bod start die vijf minuten opnieuw. Alleen wie al voor het oorspronkelijke einduur heeft geboden, mag dan nog meedoen. De zandloper stopt uiterlijk om middernacht op de sluitingsdag.

Elk bod is bindend. De hoogste bieder wint, tenzij de verkoper het bod weigert omdat het onder zijn minimumprijs blijft.

Na de biedingen: toewijzing, betaling en sancties

Na de sluiting beslist de verkoper of hij het hoogste bod aanvaardt. De notaris wijst het goed toe binnen tien werkdagen. Daarna teken je het proces-verbaal van toewijzing. Pas dan ben je eigenaar (notaris.be).

De termijnen

• Kosten: binnen vijf dagen, meestal bij de ondertekening van het proces-verbaal.
• Prijs: binnen zes weken, via de derdenrekening van de notaris. Over die periode betaal je geen interest.

Wat als je niet betaalt?

De sancties staan in de verkoopvoorwaarden. In de voorwaarden van een verkoop in Deurne (september 2026) gold onder meer:

• 6% interest per jaar, plus een forfait van € 250 bij te late kosten of € 350 bij een te late prijs;
• na een aanmaning van vijftien dagen kan de verkoop worden ontbonden, en dan betaal je 10% van de prijs als schadevergoeding;
• brengt een nieuwe verkoop minder op, dan betaal je het verschil, met interest en kosten;
• een bieder die weigert het proces-verbaal te tekenen, betaalt minstens € 5.000.

Die bedragen verschillen per notaris. Lees ze dus voor je eerste bod.

Kosten koper bij een openbare verkoop: het forfait

Bij een openbare verkoop betaal je geen losse notarisfactuur. Je betaalt één forfaitair percentage van de prijs. Dat dekt de registratierechten, het ereloon van de notaris, de administratie en de kosten van de verkoop. Het percentage daalt naarmate de prijs stijgt.

In Vlaanderen rekenen de notarissen met een tabel op basis van 12% registratierechten, inclusief 0,5% kwijtingskosten (verkoopvoorwaarden 2026). Een greep uit die tabel:

Voorbeeld: je koopt voor € 200.000. Het forfait is dan 14,40%, of € 28.800. Daarbovenop komt je deel van de onroerende voorheffing van het lopende jaar. In Deurne was dat € 188.

Geldt voor jou een ander tarief, bijvoorbeeld 2% voor je enige eigen woning, dan past de notaris het bedrag aan (artikel 25bis). In Brussel en Wallonië vertrekt de berekening van 12,5%. Let ook op bijzondere voorwaarden. In Brecht kwam er een extra forfait van € 12.750 bij. Een snelle schatting maak je met de kostencalculator.

Registratierechten in 2026 per gewest

Het grootste deel van het forfait zijn registratierechten. Die verschillen per gewest. Dit zijn de tarieven voor een woning die je als particulier koopt:

Vlaanderen. Het tarief van 2% geldt voor aktes vanaf 1 januari 2025. Je koopt als natuurlijke persoon de volle eigendom, je bezit geen andere woning of bouwgrond en je schrijft je binnen drie jaar in op het adres. Voor koopovereenkomsten vanaf 2026 moet je daar minstens een jaar ingeschreven blijven. De Vlaamse regering wil het tarief vanaf 1 januari 2027 optrekken naar 3% (Vlaamse Belastingdienst). Het aparte tarief van 1% voor beschermde monumenten is afgeschaft (vlaanderen.be).

Wallonië. Sinds 1 januari 2025 betaal je 3% in plaats van 12,5% (wallonie.be). Je vestigt je binnen drie jaar in de woning en blijft er drie volle jaren wonen. Heb je al een woning, dan verkoop je die binnen drie jaar (FAQ Wallonië).

Brussel. Het tarief is 12,5%. Met het abattement betaal je niets op de eerste € 200.000, een besparing tot € 25.000. Dat geldt alleen als het belastbare bedrag niet hoger is dan € 600.000. Je vestigt je binnen drie jaar en blijft er vijf jaar wonen (be.brussels).

Financiering: regel je lening voor je biedt

Bij een openbare verkoop kun je geen opschortende voorwaarde voor je lening inbouwen. Wint je bod en weigert de bank, dan blijf je toch gebonden aan je bod. Dat is het grootste verschil met een gewone verkoop, waar een compromis vaak een financieringsclausule heeft.

Vanaf de publicatie op Biddit heb je ongeveer vijf weken om de voorwaarden te lezen, het pand te bezoeken en met je bank te praten (notaris.be). Gebruik die tijd. Vraag een principieel akkoord met een maximumbedrag, en reken dat bedrag terug naar een maximumbod.

Zo bepaal je je maximumbod

1. Neem het bedrag dat je in totaal kunt betalen: eigen geld plus lening.
2. Trek het forfait af. Bij een Vlaamse woning van rond € 200.000 is dat 14,40% op basis van 12%, of minder als je recht hebt op 2%.
3. Houd een reserve voor herstellingen, want garantie is er niet.
4. Stel dat bedrag in als automatisch maximum, zodat je in de zandloper niet impulsief verder biedt.

Het risico gaat naar jou zodra de toewijzing definitief is. De verkoper moet het pand verzekerd houden tot de achtste dag daarna (verkoopvoorwaarden). Sluit zelf tijdig een brandverzekering af. Het gebruik van de woning krijg je pas als je prijs en kosten volledig hebt betaald.

Risico's: staat van het pand, attesten en bewoning

Je koopt het goed in de staat waarin het zich bevindt op de dag van de toewijzing. Achteraf klagen over die staat kan in principe niet meer (Test-Aankoop). Verborgen gebreken zijn niet gedekt, tenzij de verkoper een professional is of te kwader trouw handelde.

Waar je op let

• Bezichtiging. Ga zeker kijken op de vermelde data. Neem bij twijfel een aannemer of expert mee.
• Bodemattest. In Vlaanderen is een bodemattest nodig bij elke overdracht van grond, ook bij een appartement. Kijk of er een risicogrond is (vlaanderen.be).
• Asbestattest. In Vlaanderen is sinds 23 november 2022 een asbestattest verplicht bij de verkoop van een gebouw van voor 2001. Het attest is meestal tien jaar geldig, of vijf jaar bij risicovolle asbesttoepassingen (Test-Aankoop).
• EPC. Een slecht label betekent extra renovatiekosten. Neem die mee in je maximumbod.
• Bewoning en huur. Woont de eigenaar er nog of is er een huurder? Kijk in de voorwaarden wanneer de woning vrij moet zijn. Een lopend huurcontract moet je vaak respecteren.
• Voorkooprecht en waarborg. Soms heeft een huurder of de overheid voorrang, of vraagt de notaris een waarborg om te mogen bieden.

Vind je een punt onduidelijk? Bel de notaris voor je biedt. Na je bod is het te laat.

Verschil met een executieveiling in Nederland

In Nederland verkoopt een notaris een huis bij executie meestal via een veiling met inzet en afslag, online of in de zaal. Belgische openbare verkopen lopen bijna altijd online over acht dagen. Ook de kosten worden anders berekend.

In beide landen is je bod onvoorwaardelijk. Je kunt dus niet terug als je hypotheek of lening niet rondkomt. Ook in Nederland koop je zonder garantie, en soms met een bewoner die nog in het huis zit.

Woon je in Nederland en wil je in België kopen? Reken dan met de Belgische regels. Bezit je nog een woning in Nederland, dan kan dat het verlaagde tarief blokkeren. De Vlaamse en Waalse regels tellen ook woningen in het buitenland mee. Hoe een Nederlandse veiling werkt, lees je in onze gids over de executieveiling.

Stappenplan: een woning kopen via Biddit

1. Zoek een pand. Filter op Biddit op openbare verkoop, of volg het aanbod in onze categorie vastgoed.
2. Lees de voorwaarden. Let op de instelprijs, het kostenpercentage, extra forfaits, sancties en de datum waarop je de woning krijgt.
3. Bezoek het pand. Neem het bodemattest, het asbestattest en het EPC door.
4. Regel je lening. Vraag je bank om een akkoord voor een vast maximumbedrag.
5. Bereken je maximumbod. Trek het forfait en een reserve voor werken af van je budget.
6. Registreer je. Maak een account op Biddit en test het bieden met eID of itsme.
7. Bied op tijd. Bied minstens één keer tijdens de normale biedperiode, anders kun je niet meer meedoen in de zandloper.
8. Teken en betaal. Teken het proces-verbaal van toewijzing, betaal de kosten binnen vijf dagen en de prijs binnen zes weken.

Nu op veiling bij de veilinghuizen die Geveild.com volgt · Vastgoed op veiling nu

Vastgoedveiling.nl

Bovenwoning – Haarlem, Schneevoogtstraat 16 A, B en C

Nog 10 uur 6 min do 12 nov 09:35Haarlem

Huidig bodLive bekijken

Vastgoedveiling.nl

Vrijstaande woning – Rosmalen, Pastoor Hordijkstraat 13

Nog 11 uur 6 min do 12 nov 10:35Rosmalen

Huidig bodLive bekijken

Vastgoedveiling.nl

Vrijstaande woning – Krimpen aan den IJssel, IJsseldijk 40

Nog 11 uur 36 min do 12 nov 11:05Krimpen aan den IJssel

Huidig bodLive bekijken

Vastgoedveiling.nl

Twéé-onder-een-kapwoning – Doorn, de Geer van Jutfaaslaan 9

Nog 13 uur 6 min do 12 nov 12:35Doorn

Huidig bodLive bekijken

Vastgoedveiling.nl

Tussenwoning – Vlissingen, Kalkoensprenk 22

Nog 14 uur 6 min do 12 nov 13:35Vlissingen

Huidig bodLive bekijken

Vastgoedveiling.nl

Hoekwoning – Almere, Adriaan de Grootpad 120

Nog 14 uur 36 min do 12 nov 14:05Almere

Huidig bodLive bekijken

Vastgoedveiling.nl

Benedenwoning – Schiedam, Burgemeester Stulemeijerlaan 8

Nog 15 uur 6 min do 12 nov 14:35Schiedam

Huidig bodLive bekijken

TroostwijkOnder voorbehoud

Historisch gebouwencomplex op een perceel van 3.715 m² in Zeulenroda - Triebes - Duitsland

Gewild: 129 volgers

Nog 4 dagen 12 uur ma 16 nov 12:01Zeulenroda - Triebes (Duitsland)

Huidig bod€ 4.20067 biedingen

Wil je weten wanneer er nieuw vastgoed op een veiling komt? Zet een gratis alert. Wat er bovenop je bod komt bij een Nederlandse veiling, zie je met de kostencalculator voor executieveilingen.