Executieveiling: zo koop je een huis of auto bij executie
Kort antwoord: Op een executieveiling wordt een huis, auto of inboedel gedwongen verkocht omdat de eigenaar een schuld niet betaalt. Huizen worden geveild door een notaris, meestal online via sites als Veilingbiljet.nl, onder de Algemene Voorwaarden voor Executieverkopen 2017. Je biedt zonder financieringsvoorbehoud en zonder garantie, betaalt binnen vijf werkdagen 10% waarborgsom en de rest binnen zes weken. Bovenop je bod komen altijd kosten, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten. Auto's en inboedel verkoopt de deurwaarder, voetstoots en tegen directe betaling.
Wat is een executieveiling?
Bij een executieveiling wordt een woning, bedrijfspand, auto of inboedel gedwongen verkocht. De eigenaar betaalt een schuld niet, en de schuldeiser haalt zijn geld uit de opbrengst. In Nederland zijn er twee routes.
- Hypotheekhouder. Is de schuldenaar in verzuim met de hypotheek, dan mag de bank het onderpand in het openbaar laten verkopen ten overstaan van een notaris. Dat staat in artikel 3:268 Burgerlijk Wetboek. Dit heet parate executie: de bank heeft daarvoor geen vonnis nodig.
- Beslag. Een andere schuldeiser, bijvoorbeeld de Belastingdienst of een leverancier met een vonnis of dwangbevel, laat via een gerechtsdeurwaarder beslag leggen. Daarna volgt de verkoop. Bij een huis of grond gaat dat via de notaris, bij roerende zaken zoals een auto meestal via de deurwaarder zelf.
Het doel is volgens Het Notarieel een zo hoog mogelijke opbrengst, zodat de schulden worden afgelost. Dat betekent niet dat je altijd een koopje hebt. Sinds hybride veilingen bestaan, waarbij in de zaal en online tegelijk wordt geboden, liggen de prijzen volgens de KNB op marktniveau. Tussen 2006 en 2011 lag de opbrengst gemiddeld 30% onder de marktwaarde.
Een executieveiling is iets anders dan een faillissementsveiling. Bij een faillissement verkoopt een curator de bezittingen van een failliet bedrijf. Lees daarover meer bij faillissementsveilingen.
Wie veilt en waar vind je executieveilingen?
Een executieveiling van een huis of ander registergoed gebeurt altijd door een notaris. De notaris stelt de veilingvoorwaarden op, leidt de veiling en regelt de overdracht bij het Kadaster. De veiling moet minstens 30 dagen vooraf online worden aangekondigd (artikel 2 lid 2 AVVE 2017).
Websites voor vastgoed
- Veilingbiljet.nl: aankondigingen van veilingen van registergoederen, te doorzoeken op adres, postcode en plaats. Per object vind je de bijzondere veilingvoorwaarden en de bijlagen. Er zijn internet-only veilingen en zaalveilingen met online bieden. Meekijken kan zonder registratie.
- Openbareverkoop.nl: huizenveilingen, executieveilingen en andere vastgoedveilingen. Om te bieden registreer je je bij de Stichting Openbare Verkoop. Je kunt online of in de zaal meedoen.
- Vastgoedveiling.nl: een online veilingplatform met executieveilingen, vrijwillige veilingen en partnerveilingen van vastgoed in het buitenland. Je maakt een account aan en laat dat door een notaris legaliseren voordat je biedt.
Niet elk object op deze sites is een executieveiling. Er staan ook vrijwillige verkopen tussen, bijvoorbeeld van erfgenamen of beleggers. Kijk in de voorwaarden of het een executoriale verkoop is. Alleen dan gelden de AVVE.
Roerende zaken
Auto's, machines en inboedels waarop beslag is gelegd, verkoopt de gerechtsdeurwaarder. Dat gebeurt op locatie, in een veilinglokaal of online via een tussenpersoon onder toezicht van de deurwaarder. Daarnaast verkoopt de overheid zelf in beslag genomen goederen. Die vind je bij overheidsveilingen.
De veilingvoorwaarden: AVVE 2017 in het kort
Voor executieveilingen van registergoederen gebruiken notarissen de Algemene Voorwaarden voor Executieverkopen 2017 (AVVE 2017). Die zijn op 5 december 2016 bij notariële akte vastgesteld. De akte met de volledige tekst staat op de site van de KNB. Per veiling komen er bijzondere veilingvoorwaarden bij. Die gaan voor als ze afwijken (artikel 31 lid 3).
| Onderwerp | Regel in de AVVE 2017 |
|---|---|
| Inzet en afslag | Eerst bij opbod (inzet), dan bij afslag: de notaris laat de prijs zakken vanaf een hoger bedrag en wie als eerste mijnt, wint. Beide op één dag, of op twee dagen met minimaal één en maximaal vijf weken ertussen (art. 3 lid 1). |
| Inzetpremie | De hoogste bieder in de inzet krijgt 1% van de inzetsom, ook als een ander uiteindelijk koopt (art. 7 lid 1). |
| Gunning | De verkoper beslist binnen het beraad, dat eindigt op de zesde werkdag na de afslag om 17.00 uur. Geen besluit op tijd betekent: niet gegund (art. 8). |
| Waarborgsom | 10% van de koopprijs, of een bankgarantie, uiterlijk vijf werkdagen na de afslag (art. 10 en 12). |
| Betaling | Koopprijs en resterende kosten uiterlijk zes weken na de gunning (art. 10 lid 1 sub c). |
| Te laat betalen | Na een ingebrekestelling heb je drie dagen. Daarna: boete van 3 promille van de koopprijs per dag (minimaal € 1.000), of ontbinding met een boete van 15% van de koopprijs (art. 26 lid 2). |
| Risico | Bij een woning gaat het risico over bij inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing (art. 18); bij ander vastgoed al bij de gunning (art. 19). |
| Ontruiming | De schuldenaar en onbekende gebruikers zonder recht moeten vertrekken op grond van het proces-verbaal van toewijzing (art. 23). |
| Huur | De bekende huursituatie staat in de bijzondere voorwaarden. Een niet-vermelde huur kan je toch binden (art. 24). |
| Garanties | Geen. Geen garantie tegen gebreken, ook niet tegen bodemverontreiniging, tenzij de verkoper ze kende (art. 15). Je moet de informatie zelf controleren (art. 1 lid 5). |
Lees altijd ook de bijzondere voorwaarden van de veiling. Daarin staat de huursituatie, wat bekend is over de bodem en of er een energielabel is. Een voorbeeld van bijzondere voorwaarden op Veilingbiljet.nl vermeldt bijvoorbeeld dat de VvE nog geen opgave van achterstanden had gestuurd en dat eigenaarslasten niet worden verrekend.
Kosten bovenop je bod: altijd kosten koper
Bij een executieveiling koop je nooit vrij op naam. De kosten maken geen deel uit van het bod en komen er dus altijd bovenop (art. 9 lid 6 AVVE 2017). Welke kosten jij betaalt, hangt af van het soort object.
| Kostenpost | Woning (art. 9 lid 1) | Geen woning (art. 9 lid 2) |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting of btw | Koper | Koper |
| Notariskosten | Koper | Koper |
| Kadasterrechten en recherchekosten | Koper | Koper |
| Ontruimingskosten | Koper | Koper |
| Inzetpremie (1% van de inzetsom) | Niet bij koper | Koper |
| Doorhalen van hypotheken en beslagen | Niet bij koper | Koper |
| Advertenties, veilingzaal, veilingmeester, website | Niet bij koper | Koper |
De verkoper moet vooraf een schatting te goeder trouw geven van de maximale kosten (art. 9 lid 4). Die staat in de veilingstukken. Volgens Dirkzwager is over een deel van de veilingkosten ook overdrachtsbelasting verschuldigd. Vraag de notaris dus naar de exacte bedragen.
Overdrachtsbelasting in 2026
- 2% voor een woning waar je zelf gaat wonen.
- 0% met de startersvrijstelling: tot 35 jaar en een woningwaarde tot € 555.000.
- 8% voor andere woningen, zoals een woning die je verhuurt.
- 10,4% voor overig vastgoed, zoals een bedrijfspand of grond.
Bron: SRA over de tarieven 2026. De voorwaarden voor 2% en de startersvrijstelling gelden ook op een veiling. Je moet ze wel kunnen onderbouwen bij de notaris.
Rekenvoorbeeld
Je koopt op de veiling een woning voor € 250.000 en gaat er zelf wonen. Je bent ouder dan 35.
- Overdrachtsbelasting 2%: € 5.000.
- Waarborgsom 10%: € 25.000, binnen vijf werkdagen na de afslag. Die wordt verrekend met de koopprijs.
- Daarbij komen notariskosten, kadasterkosten en eventuele ontruimingskosten volgens de kostenopgave.
- Restant koopprijs plus kosten: binnen zes weken na de gunning.
Koop je hetzelfde pand als belegging, dan is de overdrachtsbelasting 8%: € 20.000. Met onze rekenhulp executieveiling kosten reken je je eigen situatie door.
Bezichtigen en onderzoek vooraf
Wat je na de veiling ontdekt, is voor jouw rekening. Het onderzoek doe je dus vooraf.
- Bezichtigen. Vaak zijn er een of meer kijkmomenten, aangekondigd bij het object. Volgens Dirkzwager moeten de eigenaar en andere gebruikers meewerken aan bezichtiging vanaf de aankondiging van de veiling door de deurwaarder. Weigeren ze, dan kan de bank de toegang laten afdwingen. In de praktijk lukt een bezichtiging niet altijd. Koop je zonder te kijken, reken dan met het slechtste geval.
- Stukken lezen. Lees de bijzondere voorwaarden, de kadastrale gegevens, de bodeminformatie, het energielabel en de VvE-opgave. De verkoper geeft die informatie te goeder trouw, maar garandeert haar niet (art. 1 lid 5 AVVE 2017).
- Bouwkundig advies. Laat zo mogelijk een bouwkundige meekijken tijdens de bezichtiging. Er is geen bouwkundige keuring achteraf.
- Waarde bepalen. Vergelijk met recente verkopen in de buurt. Bepaal vooraf je maximum, inclusief alle kosten.
Data van bezichtigingen en veilingen kun je naast elkaar zetten in de veilingkalender en bij kijkdagen.
Financiering: zonder voorbehoud en snel
Op een executieveiling kun je geen financieringsvoorbehoud maken. Wie biedt, is gebonden, ook als de hypotheek niet rondkomt. Dat bevestigen zowel de KNB als Het Notarieel. Er is ook geen wettelijke bedenktijd voor een koop in de zaal.
Zo pak je het aan:
- Regel vooraf een hypotheekofferte of een schriftelijke toezegging van je geldverstrekker, voor dit specifieke object.
- Houd de waarborgsom van 10% plus de eerste kosten direct beschikbaar. Die betaal je binnen vijf werkdagen na de afslag.
- Zorg dat de taxatie die je bank eist vóór de veiling klaar is. Zes weken na de gunning is kort.
- Haal je de betaling niet, dan riskeer je de boetes uit artikel 26 AVVE 2017 en verlies je de waarborgsom (art. 12 lid 2).
Voor online bieden moest je volgens de KNB een internetborg storten van 1% van het maximale bedrag dat je wilt bieden. Die krijg je terug als je niet koopt. Controleer de actuele regeling bij de veiling zelf, want die staat in de bijzondere voorwaarden.
De risico's: bewoners, VvE-achterstand, gebreken en bodem
Nu op veiling bij de veilinghuizen die Geveild.com volgt · Vastgoed op veiling nu
Vastgoedveiling.nlWinkel met bovenwoningen – 's-Gravenhage, Kempstraat 20 en 22 en Wesselstraat 161
Vastgoedveiling.nlTwéé-onder-een-kapwoning – Deinum, Spoorstrjitte 17
Vastgoedveiling.nlTwéé-onder-een-kapwoning – Nieuwolda, Burgemeester Waalkensstraat 15 A
Vastgoedveiling.nlVrijstaande woning – Clinge, Ruysdaelstraat 52
Vastgoedveiling.nlHotel – Hoorn, Grote Kerk 33-36
Vastgoedveiling.nlGarage – Montfort, Heeswijk 187 a
Vastgoedveiling.nlVrijstaande woning – Lekkerkerk, Randweg 2
Vastgoedveiling.nlVerhuurd vastgoed – Utrecht, Hogelanden W.Z 60 - 61
| Risico | Wat kan er gebeuren | Wat je doet |
|---|---|---|
| Bewoners blijven zitten | De vorige eigenaar of anderen wonen er nog. Ontruiming kan pas na inschrijving van de veilingakte; de rechter kan volgens Dirkzwager een ontruimingstermijn tot zes maanden geven. | Reken op vertraging. Ontruimingskosten zijn voor jou (art. 9 AVVE 2017). |
| Huurders | Een huur die niet in de voorwaarden staat, kan je toch binden (art. 24 lid 2). | Vraag naar de huursituatie en kijk of de bank het huurbeding (art. 3:264 BW) heeft gebruikt. |
| VvE-achterstand | Bij een appartement kan een achterstand op de VvE-bijdrage bestaan. Volgens art. 5:122 BW kan de VvE die ook op de nieuwe eigenaar verhalen, in elk geval over het lopende en vorige boekjaar. | Lees de VvE-verklaring in de stukken (art. 1 lid 3 AVVE). Ontbreekt die, reken dan met een achterstand. |
| Gebreken | Geen garantie, ook niet voor verborgen gebreken (art. 15). Het pand wordt geleverd in de feitelijke toestand (art. 22 lid 2). | Bezichtig met een bouwkundige en houd een buffer aan. |
| Bodem | Bodemverontreiniging valt onder de uitgesloten gebreken (art. 15 lid 1). | Vraag bodeminformatie op bij de gemeente of de omgevingsdienst. |
| Schade voor overdracht | Bij een woning ligt het risico tot inschrijving van het proces-verbaal bij de verkoper; bij ander vastgoed ligt het vanaf de gunning bij jou. | Verzeker een niet-woning direct na de afslag (art. 19). |
Eigenaarslasten zoals OZB worden vaak niet verrekend. Dat staat dan in de bijzondere voorwaarden.
Stappenplan: een huis kopen op een executieveiling
- Zoek objecten. Kijk op Veilingbiljet.nl, Openbareverkoop.nl en Vastgoedveiling.nl, en in onze categorie vastgoed.
- Download de stukken. Bijzondere voorwaarden, kadasterinformatie, VvE-opgave, bodeminformatie en de kostenopgave.
- Bezichtig. Ga naar de kijkdag, liefst met een bouwkundige.
- Regel je financiering. Zonder voorbehoud: zorg vooraf voor zekerheid van je bank en eigen geld voor de waarborgsom.
- Bepaal je maximum. Bod plus overdrachtsbelasting, notaris, kadaster en een buffer voor ontruiming, VvE-achterstand en herstel.
- Overweeg een onderhands bod. Tot veertien dagen voor de veiling kun je schriftelijk een bod doen bij de notaris (art. 27 lid 1). De voorzieningenrechter moet zo'n verkoop goedkeuren (rechtspraak.nl).
- Registreer je. Voor online bieden registreer je je vooraf bij het platform of de notaris en stort je de gevraagde borg.
- Bied in de inzet en de afslag. In de inzet bied je bij opbod. In de afslag mijn je als de prijs op jouw bedrag staat.
- Wacht op de gunning. Uiterlijk de zesde werkdag na de afslag om 17.00 uur. Betaal binnen vijf werkdagen na de afslag de waarborgsom en eerste kosten.
- Betaal en neem in bezit. Restant binnen zes weken na de gunning. Daarna levert de notaris; bij bewoning volgt zo nodig ontruiming.
België: openbare verkoop via de notaris en Biddit.be
In België verkoopt een notaris woningen openbaar, ook bij beslag. Dat gebeurt bijna altijd online via Biddit.be, het platform van de Belgische notarissen. Het verschil met Nederland zit in de biedperiode en de kosten.
Zo werkt bieden op Biddit
- Het bieden duurt acht dagen (Jubel). Elk bod is juridisch bindend.
- In een voorbeeld van verkoopvoorwaarden op Biddit uit 2026 gold een minimale verhoging van € 1.000 en een verlenging van 5 minuten bij elk bod in de laatste 5 minuten, nooit later dan middernacht. Je kunt een maximumbod instellen dat automatisch biedt.
- Wie als eerste biedt op of boven de instelprijs en koper wordt, kreeg in dat voorbeeld een premie van 1% van dat eerste bod.
- De notaris wijst binnen tien werkdagen toe. Pas na ondertekening van het proces-verbaal van toewijzing is de verkoop rond.
- De prijs betaal je binnen zes weken. Een financieringsvoorwaarde is niet mogelijk.
Kosten koper in België
De koper betaalt een forfait: een aflopend percentage van de prijs dat registratierechten, notariskosten en administratie dekt. In het voorbeeld hierboven, uitgaande van 12% registratierechten, was dat onder meer:
| Prijs | Kosten koper |
|---|---|
| € 100.000 tot € 110.000 | 15,70% |
| € 175.000 tot € 200.000 | 14,40% |
| € 250.000 tot € 275.000 | 13,90% |
| € 300.000 tot € 325.000 | 13,65% |
Bij een prijs van € 200.000 is dat € 28.800. Fiscale verminderingen worden volgens Jubel verrekend. In Vlaanderen betaal je voor de enige eigen woning 2% registratierechten in plaats van 12%; in Brussel is het tarief 12,5% met een abattement, in Wallonië 3% voor de enige eigen woning (Test Aankoop). De kosten betaal je kort na de biedingen: in het voorbeeld uiterlijk vijf dagen na sluiting.
De belangrijkste verschillen
| Nederland | België (Biddit) | |
|---|---|---|
| Bieden | Inzet en afslag, zaal en online | Online, acht dagen |
| Kosten | Overdrachtsbelasting en notaris apart | Forfait als percentage van de prijs |
| Niet betalen | 15% boete bij ontbinding | In het voorbeeld 10% van de prijs |
| Garantie | Geen | Verkocht in de staat waarin het zich bevindt |
Auto's en inboedel: executieveilingen door de deurwaarder
Een deurwaarder die beslag heeft gelegd op een auto of inboedel, verkoopt die openbaar. De regels verschillen per kantoor. De veilingvoorwaarden 2026 van LAVG Gerechtsdeurwaarders geven een goed beeld:
- Verkoop bij opbod aan de meestbiedende, tegen contante betaling (art. 1). Betaal je niet op verzoek, dan wordt je bod geweigerd (art. 6 en 7).
- Alles wordt voetstoots verkocht, zonder garantie, of je het nu hebt bekeken of niet (art. 3 en 5).
- Het risico gaat over bij de toewijzing (art. 4). Je neemt de spullen direct mee (art. 10).
- Bij een auto hoor je vooraf of er sleutels zijn. Je moet het kenteken ter plaatse overschrijven en een vrijwaringsbewijs laten zien (art. 11 en 12).
- Je vraagt vooraf een kopernummer aan met naam en adres, en je toont een identiteitsbewijs (art. 2 en 16).
- Online veilen via een tussenpersoon onder toezicht van de deurwaarder is toegestaan (art. 13).
Controleer bij een auto vooraf de gegevens met de kenteken-check. Kijk bij een geïmporteerde auto ook naar de bpm. Meer auto's op veilingen vind je bij auto's en in auto's en voertuigen. Gaat het om een hele huisraad, kijk dan bij inboedelveilingen.
Zo vind je executieveilingen en mis je er geen
- Vastgoed in Nederland: Veilingbiljet.nl, Openbareverkoop.nl en Vastgoedveiling.nl. Zoek op plaats of postcode en lees bij elk object of het een executie of een vrijwillige verkoop is.
- Vastgoed in België: Biddit.be. Filter op openbare verkoop.
- Auto's en inboedel: sites van gerechtsdeurwaarders en de online platforms waarmee ze werken, en de overheidsveilingen.
- Via Geveild: de categorie vastgoed en de veilingkalender. Met een alert krijg je bericht als er nieuw aanbod is.
Twijfel je of een veilinghuis of platform betrouwbaar is? Gebruik de veilinghuis-check. Algemene tips over bieden staan in slim bieden op veilingen.
Veelgestelde vragen
Wat is een executieveiling?
Een gedwongen verkoop omdat de eigenaar een schuld niet betaalt. Bij een huis laat de hypotheekhouder het pand via een notaris veilen (art. 3:268 BW), of een andere schuldeiser laat beslag leggen via een deurwaarder.
Kan ik een huis op een executieveiling kopen met een hypotheek?
Ja, maar zonder financieringsvoorbehoud. Je bod is bindend. Regel vooraf zekerheid bij je bank en houd 10% waarborgsom beschikbaar binnen vijf werkdagen na de afslag.
Welke kosten komen bovenop mijn bod?
Bij een woning: overdrachtsbelasting, notariskosten, kadasterkosten en ontruimingskosten. Bij ander vastgoed ook de inzetpremie en veilingkosten. Het is altijd kosten koper, nooit vrij op naam.
Hoeveel tijd heb ik om te betalen?
Volgens de AVVE 2017 betaal je de waarborgsom en eerste kosten binnen vijf werkdagen na de afslag en de rest binnen zes weken na de gunning.
Wat is het verschil tussen inzet en afslag?
In de inzet wordt opgeboden. De hoogste bieder krijgt een inzetpremie van 1% van de inzetsom. In de afslag laat de notaris de prijs zakken en wie als eerste mijnt, koopt.
Kan ik een executiewoning bezichtigen?
Vaak wel, op aangekondigde kijkmomenten. Bewoners moeten meewerken, maar het lukt niet altijd. Lukt het niet, reken dan met extra risico in je maximumbod.
Wat gebeurt er als de vorige eigenaar er nog woont?
Die moet vertrekken op grond van het proces-verbaal van toewijzing. Ontruiming kan pas na inschrijving bij het Kadaster en de kosten zijn voor de koper.
Hoe werkt een openbare verkoop in België?
Via een notaris op Biddit.be. Het bieden duurt acht dagen, de notaris wijst binnen tien werkdagen toe en je betaalt binnen zes weken. De kosten koper zijn een forfaitair percentage van de prijs.
Krijg ik garantie op een auto van een deurwaardersveiling?
Nee. Deurwaarders verkopen voetstoots en zonder garantie. Je betaalt direct en neemt de auto meteen mee.
Bronnen
Gecontroleerd op 6 november 2026. Regels en tarieven kunnen veranderen; controleer bij de bron.
- KNB: akte AVVE 2017 (volledige tekst)
- KNB: nieuwe voorwaarden voor executieveilingen
- KNB: hybride executieveiling en internetborg
- Burgerlijk Wetboek (wetten.overheid.nl)
- Rechtspraak.nl: onderhandse verkoop art. 3:268 BW
- Dirkzwager: de particuliere koper op de executieveiling
- Het Notarieel: executieveilingen
- Veilingbiljet.nl
- Veilingbiljet.nl: voorbeeld bijzondere veilingvoorwaarden
- SRA: overdrachtsbelasting 2026
- Biddit: voorbeeld verkoopvoorwaarden 2026
- Jubel: openbare verkoop via Biddit
- Test Aankoop: registratierechten 2026
- LAVG Gerechtsdeurwaarders: veilingvoorwaarden 2026